徐红：哈里斯市场潜力模型

第四节 “哈里斯潜能模型”及商势圈计算的实践应用

“哈里斯市场潜力模型”

“哈里斯市场潜力模型” 的应用案例：

• 估算两个相邻城市商圈之间的商圈分界线

• 估算几个商业物业对某目的地消费区的商圈分界比例关系

• “哈里斯市场潜力理论”

4 、 1 、 1 法则背景：

1954 年，哈里斯（ Harris ）教授提出了“市场潜能”理论，他认为，两个商业都市相对于第三地的商圈分界点应是影响商业市场潜力的人口、商业面积、到第三地的时间距离等几个重要因素的相比之总和，也就是说： A 、 B 两都市的商圈界限比是两都市本身的人口比、商业卖场的面积比、两都市到第三地的时间距离之比的总和。

4 、 1 、 2 “哈里斯市场潜力模型”：

【哈里斯市场潜力模型】

【】

【 B a 】 =A 城相对 B 城的商圈分界裂点；

【 B b 】 =B 城相对 A 城的商圈分界裂点

【 P a 】 =A 城的人口

【 P b 】 = B 城的人口

【 S a 】 = A 城的卖场面积

【 S b 】 = B 城的卖场面积

【 D a 】 = A 城到第三地的时间距离

【 D b 】 = B 城到第三地的时间距离

【】

4 、 1 、 3 “哈里斯市场潜能模型”的计算步骤

【哈里斯市场潜力公式的计算步骤】

已知数据： A 城人口【 P a 】， B 城人口【 P b 】， A 城卖场面积【 S a 】， B 城卖场面积【 S b 】，

A 城到第三地的时间距离【 D a 】， B 城到第三地的时间距离【 D b 】

求： A 、 B 两城商圈分界点【 B a 】、【 B b 】

计算方法：

将已知数据代入哈里斯市场潜能公式

可求得两城相对于第三方的商圈分界比

二、“哈里斯市场潜力理论”在城市商圈研究中的贡献

在哈里斯的市场潜力理论中，有三个重要因子：人口、卖场面积、距离。其中距离因子并不是象前几个理论所指的两比较商业物之间的距离，而是两比较商业物与第三方之间的距离，这个重大的改变，解决了两比较商业物对第三方的限制，在公式中，我们不再要求第三方物业必须在两商业主体物的水平直线距离上，这对后来人们计算各商业主体物对第三方物业的影响很有帮助，人们可以利用该潜能公式直接对第三方本身进行商业主体物对其商圈影响界限的划分。

三、“ 哈里斯市场潜力理论 ”在实战案例中的计算方法

下面，我们通过以下几个案例进一步说明利用“哈里斯市场潜力公式 ”来分析商圈的应用方法。

应用环境一：根据影响商业物业发展潜力的三个主要因子数据计算两商业物业对第三方物业的商圈影响界限。

案例一： A 城有 4 万人口，卖场面积 3 万平方米，到第三地 C 城需行车 10 分钟； B 城有 2 万人，卖场面积 1 万平米，到 C 城需行车 5 分钟。

已知： 【 P a 】 =4 万、【 P b 】 =2 万、【 S a 】 =3 万、【 S b 】 =1 万、【 D a 】 =10 分钟、【 D b 】 =5 分钟

A 城与 B 城的人口比为： 4 万： 2 万 =2 ： 1

A 城与 B 城的面积比为： 3 万： 1 万 =3 ： 1

A 城与 B 城的距离比为： 10 分钟： 5 分钟 =2 ： 1

A 、 B 两城的商圈分界比例为 = 【 2 ： 1 】 + 【 3 ： 1 】 + 【 2 ： 1 】 = 【 7 ： 1 】

A 、 B 两城相对于第三地 C 城的商圈分界比例是 7 ： 1 的关系，也就是说， C 城将有八分之七的顾客偏向 A 城购物，八分之一的顾客偏向 B 城购物。

应用环境二：根据影响商业物业发展潜力的三个主要因子数据可计算复杂商业环境下，不同商业物业对某一个居民消费区的商圈影响能力比。

案例二：在某大型的居民住宅区 D 周边分别开了三家零售超市 A 、 B 、 C 店，已知 A 店卖场面积为 4 千平米， B 店卖场面积为 2 千平米， C 店卖场面积为 1 千平米， A 店距离该住宅区的时间距离为 15 分钟， B 店距离该住宅区的距离为 20 分钟， C 店距离该住宅区的距离为 10 分钟，现在要计算这三家店对该住宅区 D 的吸引力比。

由于三店均建在非居民区，所以我们在这里并不考虑人口因子。

已知：【 S a 】 =4 千、【 S b 】 =2 千、【 S c 】 =1 千、【 D a 】 =15 分、【 D b 】 =20 分【 D c 】 =10 分

将已知数据代入潜能公式换算成百分比的可计算数字，这里我们假定三店均建立在非居民

区，无需考虑人口因子。

【 B a 】：【 B b 】：【 B c 】 = 【 4 ： 2 ： 1 】× 100%+ 【 15 ： 20 ： 10 】× 100%=

= 【 57% ： 29% ： 14% 】 + 【 33% ： 44% ： 22% 】 = 【 45 ： 37 ： 18 】 %

根据哈里斯的市场潜能公式，可以计算出三店分别对 D 居民区的影响比为 45% 、 37% 、 18% 。

四、“哈里斯市场潜力理论”的片面性

在哈里斯的市场潜力公式中，将人口、卖场面积、距离第三方的时间距离三个影响因子对商业物业的吸引作用等同化，但是我们知道，人们对这几个因素的看重作用各有不同，如果不考虑这些因子对人们选择商业物业的看重程度也是极其片面的。